La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, entrée en vigueur le 26 juin 2026, créé un nouvel article 1865-1 du Code civil et impose que les cessions de parts ou actions de sociétés à prépondérance immobilière soient impérativement constatées selon l’une des formes suivantes :
- un acte authentique reçu par un notaire ;
- un acte contresigné par un avocat ;
- un acte rédigé par un expert-comptable, mais uniquement dans les cas où il est habilité à le faire à titre accessoire de sa mission comptable.
Les sociétés concernées
Sont visées toute société non cotée, qu’elle soit civile ou commerciale, dès lors qu’elle est à prépondérance immobilière, à savoir les sociétés civiles, mais également les SARL, SAS, SCCV, SA, SNC etc.
L’insertion de l’article 1865-1 du Code civil dans un chapitre relatif aux sociétés civiles ne limite pas selon la doctrine dominante, le domaine d’application à ces seules sociétés, dès lors que sont visées expressément par la loi les cessions de parts et d’actions d’une personne morale.
Les organismes de placements collectifs visés à l’article L 214-1 du CMF ne sont pas visés par le nouveau dispositif : SCPI, OPCI, FIA, OPCVM…
Les personnes morales à prépondérance immobilière
Sont visées les personnes morales à prépondérance immobilière au sens de l’article 726 I -2 du CGI, à savoir celles dont l’actif brut apprécié en valeur vénale a été, au cours de l’année précédant la cession, constitué pour plus de la moitié de la valeur, d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière.
L’appréciation se fait au jour de la cession et sur l’année la précédant.
Les opérations visées
La loi vise la « cession » de parts ou d’actions.
Outre la vente, sont aussi visées les opérations d’apports, d’échanges, de donation (dont l’acte authentique est déjà requis, sauf don manuel).
Les sanctions en cas de non-respect
Les sanctions sont sévères car le formalisme est assorti d’une double sanction :
- la nullité absolue de la cession, qui peut être invoquée par toute personne justifiant un intérêt, et pendant une durée de 5 ans à compter de l’acte ;
- l’impossibilité d’enregistrer fiscalement l’acte, en application du nouvel article 635-0 A du Code général des impôts.
Entrée en vigueur de la loi
La loi est entrée en vigueur le 27 juin 2026.
Il convient donc de vérifier que les cessions de parts ou d’actions de sociétés à prépondérance immobilière passés depuis cette date répondent aux conditions de forme, et à défaut, de régulariser la cession dans les formes requises.
Si vous envisagez une cession de parts ou d’actions d’une société à prépondérance immobilière, ou si une opération de ce type est actuellement en cours, il convient de sécuriser l’acte avant toute signature, sous peine de nullité.
Notre cabinet se tient naturellement à votre disposition pour faire le point sur votre situation, vérifier si votre société entre dans le champ de la réforme et, le cas échéant, sécuriser la rédaction de votre acte de cession sous la forme d’un acte d’avocat.
N’hésitez pas à nous contacter pour en échanger.
Dominique TUFFERY-KERHERVE
Avocate Associée
d.tuffery-kerherve@pierre-associes.fr
Morgane ROCHEREAU
Avocate Collaboratrice
m.rochereau@pierre-associes.fr